Tại xã Quốc Oai, TP Hà Nội, chị A. bị bên mua đất gây sức ép đòi nhận thêm 50m2 sau khi hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 300m2 đất.
- Ám ảnh cái chết của 2 đứa trẻ, phó chủ tịch xã “kéo” nghề đan bèo về bản
- Xe buýt lao xuống vực, thảm kịch khiến nhiều người bàng hoàng
- Mưa lớn nhấn chìm nhiều tuyến đường Lào Cai, nước dâng cao hơn một mét
Chị A. có thửa đất rộng 650m2, trong đó 300m2 được bán cho một người đàn ông tên B. với giá 2,25 tỷ đồng, thông qua hợp đồng đặt cọc 350 triệu đồng ký hồi tháng 12/2025. Tranh chấp nảy sinh khi bên mua phát hiện một phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch đường vành đai 5, từ đó đòi chị A. chuyển nhượng thêm đất và dọa phạt cọc nếu không đồng ý.
Theo thỏa thuận ban đầu, bên bán có trách nhiệm khai nhận di sản thừa kế, tách thửa và hoàn thiện hồ sơ pháp lý trong vòng một năm. Sau khi hoàn tất, bên mua sẽ thanh toán nốt 1,9 tỷ đồng còn lại.
Trong hợp đồng đặt cọc, bên mua đã cài sẵn điều khoản: nếu bên bán từ chối chuyển nhượng, ngoài việc hoàn trả 350 triệu đồng tiền cọc, chị A. còn phải chịu phạt cọc gấp 4 lần, tương đương 1,4 tỷ đồng. Khi diện tích dự kiến bị cho là không đủ điều kiện tách thửa, bên mua quay sang yêu cầu chị A. giao thêm 50m2 đất.
Chị A. không đồng ý. Lợi dụng việc chủ đất thiếu hiểu biết pháp lý, bên mua liên tục gây sức ép, dọa khởi kiện và đòi bồi thường tổng cộng khoảng 1,75 tỷ đồng nếu chị không nhượng bộ.
Luật sư Trịnh Văn Dũng, người trực tiếp tư vấn cho chị A., cho biết hợp đồng đặt cọc ghi rõ thửa đất không tranh chấp, không thuộc diện thu hồi hay quy hoạch tại thời điểm ký kết. Phần diện tích vướng chỉ giới đường vành đai 5 chỉ lộ ra trong quá trình làm thủ tục, và đây chính là điểm mấu chốt để xác định ai là bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, luật sư Dũng phân tích: bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì mất tiền cọc, còn bên nhận đặt cọc từ chối thì phải hoàn cọc và bồi thường tương đương. Nhưng việc bên mua tự ý đổi yêu cầu, đòi thêm diện tích ngoài phạm vi đã cam kết, không phải là căn cứ để buộc chị A. chịu phạt cọc.
“Không phải cứ phát sinh tranh chấp thì bên mua đương nhiên được yêu cầu phạt cọc”, luật sư nhấn mạnh. Để tòa án chấp nhận yêu cầu phạt cọc, bên mua phải chứng minh được lỗi thuộc về bên bán, hoặc dẫn ra thỏa thuận riêng đã ghi trong hợp đồng.
Từ những căn cứ pháp lý được luật sư cung cấp, chị A. đã làm việc lại với bên mua. Kết quả, bên mua chấp nhận tiếp tục giao dịch theo đúng thỏa thuận ban đầu và thanh toán nốt 1,9 tỷ đồng để hoàn tất chuyển nhượng.
Vụ việc khép lại, nhưng khoảng trống pháp lý mà nó để lộ ra vẫn còn đó: một mảnh đất, một chỉ giới quy hoạch không ai lường trước, và một chủ đất suýt mất oan hàng tỷ đồng nếu không kịp tìm đến người hiểu luật. Luật sư Dũng khuyến cáo: “Các bên nên rà soát kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, quy hoạch, điều kiện tách thửa và các giấy tờ liên quan trước khi ký hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên, thời hạn thực hiện, phương án xử lý khi không đủ điều kiện chuyển nhượng và mức phạt cọc (nếu có)”.
Hoàng Hà (tổng hợp)
