TP.HCM – Giá đất nền và căn hộ tại nhiều khu vực đồng loạt điều chỉnh, nhưng người bán vẫn khó tìm khách dù chấp nhận giảm giá và thương lượng.
- Năm tàu cá cùng gặp nạn trong một vụ cháy
- Núp bóng spa, “tiêm giả” lừa gần 300 người
- 28 người bị bắt trong đường dây rửa tiền 30.000 tỷ đồng
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, đất nền tại nhiều khu vực từng tăng nóng đã giảm sâu so với đỉnh, có nơi mất hơn một nửa giá trị. Thanh khoản cũng chưa cải thiện khi người mua vẫn thận trọng trước quyết định xuống tiền.
So với quý 2/2025, giá đất nền tại Long An (cũ) trong quý 3/2026 giảm 20-25%. Đồng Nai và Bình Dương (cũ) giảm khoảng 7-10%, trong khi Tân Phú (Đồng Nai) giảm tới 49% và Bến Lức (Tây Ninh) giảm 25%.
Phân khúc căn hộ tại TP.HCM cũng không còn duy trì đà tăng mạnh như trước. Dự án The Rainbow giảm khoảng 6%, còn 45 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án khác giảm 1-3% so với đầu năm.
Tại Hà Nội, mức điều chỉnh rõ hơn. Hanoi Seasons Garden ở Thanh Xuân giảm 24% trong quý 3/2026 so với quý 1, xuống bình quân 137 triệu đồng/m2; Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh tại Thanh Trì giảm 18%, còn 42 triệu đồng/m2.
The Sapphire ở Nam Từ Liêm cũng giảm 16%, xuống khoảng 70 triệu đồng/m2. Với đất nền quanh Hà Nội, Phú Cát giảm gần 20% so với đỉnh tháng 4/2025, Tân Xã (cũ) giảm gần 30%, còn Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh giảm hơn 35% so với đỉnh tháng 8/2025.
Người bán giảm giá nhưng thanh khoản vẫn thấp
Những con số giảm giá chưa kéo giao dịch trở lại rõ rệt. Chị Liên, sống tại xã Nhà Bè, TP.HCM, đã nhờ nhiều môi giới rao bán căn nhà rộng 360 m2 gần hai tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách.
Căn nhà được thị trường định giá khoảng 11,5 tỷ đồng, nhưng chị rao 11 tỷ đồng và chấp nhận thương lượng thêm. Áp lực trả nợ khiến việc bán tài sản trở nên cấp thiết với chị.
“Tôi đang có mấy khoản vay ngân hàng, cuối năm nay sẽ không còn lãi suất ưu đãi mà chuyển qua thả nổi. Dự kiến lãi suất sẽ hơn 12%/năm, tăng 3-4% so với lãi suất tôi đang vay. Hiện mỗi tháng tôi trả cả gốc và lãi gần 60 triệu đồng đã là một gánh nặng khi mà thu nhập ngày càng giảm. Nếu tăng hơn nữa tôi sợ gánh không nổi nên đành rao bán rẻ căn nhà để thu tiền về tất toán nợ ngân hàng. Dù vậy trong lúc này có bán rẻ hơn giá thị trường vẫn rất khó”, chị Liên cho hay.
Tình trạng tương tự được ghi nhận ở trường hợp chị Mây Kim, chủ căn hộ 70 m2 tại chung cư Masteri Thảo Điền, TP.Thủ Đức (cũ). Chị mua căn hộ vào tháng 4/2024 với giá 5,6 tỷ đồng và đầu tư thêm 2 tỷ đồng cho nội thất, nhưng hiện phải rao bán 10 tỷ đồng có thương lượng vì khó khăn tài chính.
Điều đáng chú ý là chỉ hai tháng trước, nhiều người từng hỏi mua căn hộ với mức giá 10 tỷ đồng nhưng chị chưa bán. Hiện mức giá này lại không nhận được sự quan tâm từ người mua.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Tập đoàn PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, cho rằng đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm liên tục từ năm 2022, nên đợt điều chỉnh hiện nay chủ yếu xảy ra cục bộ.
Theo ông, giá bất động sản tại miền Bắc, nhất là Hà Nội và các tỉnh lân cận, từng tăng mạnh trong nhiều năm nên mức giảm sâu hiện nay là diễn biến có thể lý giải. Đất nền cũng phản ứng mạnh hơn chung cư vì giá trị phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng về quy hoạch, sáp nhập và hạ tầng mới, trong khi chung cư còn gắn với nhu cầu ở thực và khả năng cho thuê.
Bà Đỗ Thị Loan, Tiến sĩ, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định thị trường đang bước vào một chu kỳ tái định giá. Theo bà, cách định giá đang chuyển từ dựa nhiều vào kỳ vọng sang chú trọng hơn đến giá trị thực.
Lãi suất tăng làm giảm khả năng sử dụng đòn bẩy để đầu tư. Một bộ phận nhà đầu tư vay vốn với chi phí cao phải cơ cấu lại tài sản hoặc bán ra, qua đó làm tăng nguồn cung thứ cấp và tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá.
Tuy vậy, bà Loan cho rằng không phải mọi bất động sản đều giảm. Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và nhu cầu ở thực cao vẫn có khả năng giữ được giá trị.
“Điều Việt Nam cần không phải là giá bất động sản tăng càng nhanh càng tốt, mà là một thị trường có giá hợp lý, minh bạch và ổn định; để người dân có khả năng tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp có nguồn lực cho sản xuất kinh doanh và đất đai được sử dụng hiệu quả”, bà Loan nhấn mạnh.
Đà giảm cũng xuất hiện tại một số địa phương lân cận Hà Nội. Ở Hiệp Hòa (Bắc Ninh, khu vực Bắc Giang cũ), một lô đất 90 m2 được rao 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng/m2, thấp hơn 65,5% so với đỉnh quý 4/2025.
Tại TP.Hòa Bình (cũ), giá đất nền cũng giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy việc điều chỉnh giá không chỉ xuất hiện tại các đô thị lớn mà đã lan sang một số thị trường vệ tinh.
Phạm Mai (tổng hợp)
